"Обзор рынка нежилых помещений и земельных участков в г. Владивосток", 2 квартал 2026 года

По итогам анализа рынка нежилых помещений и земельных участков г. Владивостока за 2 квартал 2026 года можно сделать вывод, что рынок сохраняет активность, однако его динамика неоднородна по сегментам. В целом рынок не демонстрирует единого направления движения: в одних сегментах наблюдается рост объёма предложения и цен, в других — снижение показателей, что указывает на структурную перестройку предложения и высокую зависимость средних значений от состава выборки.

Рынок продаж нежилых помещений в натуральном выражении остался практически стабильным. Общий объём предложения увеличился всего на 0,77% и составил 332 980,81 кв.м. При этом количество предложений выросло заметнее — на 10,76%, до 741 объекта. Одновременно совокупная стоимость выставленных объектов снизилась на 8,63%, до 36,273 млрд. руб. Это означает, что на рынок вышло больше объектов, но в среднем они стали менее капиталоёмкими либо изменилась структура предложения в сторону более дешёвых сегментов.

Наиболее значимый вклад в объём рынка продаж по площади формируют отдельно стоящие здания, базы и помещения универсального назначения (ПУН). Отдельно стоящие здания занимают 125 975,10 кв.м, базы — 98 180,30 кв.м, ПУН — 38 649,51 кв.м. Эти категории формируют основную массу предложения и оказывают существенное влияние на общий объём рынка.

В сегменте продаж офисных помещений ситуация относительно стабильная. Средняя цена предложения выросла незначительно — на 0,44%, до 190 428 руб./кв.м. Медиана также увеличилась на 4,19%, до 182 753 руб./кв.м, что говорит о сохранении устойчивого ценового уровня. При этом объём предложения офисов по площади снизился на 23,29%, а количество объектов сократилось на 12,65%. Это может указывать на сокращение доступного офисного предложения при сохранении ценовой устойчивости.

Продажа офисных помещений в бизнес-центрах показала заметное снижение объёма предложения: площадь предложения сократилась на 81,23%, а количество объектов — на 40%. Средняя цена составила 176 672 руб./кв.м. Снижение средней цены по сравнению с 1 кварталом может быть связано не столько с общим падением стоимости качественных офисов, сколько с изменением состава объектов в выборке.

В торговом сегменте на рынке продаж наблюдается умеренное снижение средней цены. Средняя цена торговых помещений составила 208 511 руб./кв.м, что на 5,93% ниже уровня предыдущего квартала. При этом медианная цена практически не изменилась и составила 191 093 руб./кв.м. Это говорит о том, что снижение средней цены во многом связано с влиянием отдельных объектов, тогда как центральная часть рынка остаётся относительно стабильной.

Сегмент торговых помещений в торговых центрах показал резкий рост средней цены до 428 897 руб./кв.м. Однако данный рост не следует трактовать как устойчивое рыночное удорожание всего сегмента, поскольку он обусловлен появлением в выборке высокоценового предложения в районе Луговая со стоимостью до 2,5 млн. руб./кв.м. Это подтверждает чувствительность средних показателей к единичным дорогим объектам при ограниченном количестве предложений.

Сегмент street retail показал рост средней цены на 12,89%, до 197 549 руб./кв.м. При этом объём предложения по площади снизился на 17,94%, а количество объектов — на 23,08%. Таким образом, при сокращении предложения цены в данном сегменте выросли, что может свидетельствовать о сохранении спроса на помещения с уличным торговым форматом и отдельным входом.

Помещения универсального назначения на рынке продаж подешевели. Средняя цена снизилась на 10,70% и составила 169 311 руб./кв.м, медиана снизилась на 8,24%, до 160 937 руб./кв.м. Одновременно объём предложения по площади также снизился на 25,71%. Это указывает на ослабление ценовых позиций сегмента при сокращении предложения.

Складские помещения на рынке продаж продемонстрировали наиболее выраженное снижение. Средняя цена упала на 53,90%, до 55 791 руб./кв.м, медианная цена — на 53,60%, до 54 603 руб./кв.м. Площадь предложения сократилась на 74,52%, количество предложений — на 76%. Из-за малого количества объектов в выборке показатель следует рассматривать с осторожностью, однако сам факт снижения и объёма, и цены указывает на существенную перестройку этого сегмента.

Производственные помещения, напротив, показали рост. Средняя цена увеличилась на 27,38%, до 94 538 руб./кв.м, медиана выросла на 5,55%. При этом объём предложения по площади увеличился на 92,46%, а количество объектов осталось на уровне 1 квартала. Рост средней цены при стабильном количестве объектов означает, что на рынок вышли более крупные или более дорогие производственные предложения.

Рынок аренды во 2 квартале 2026 года показал рост объёма предложения по площади, но снижение количества объектов. Общий объём предложения увеличился на 26,46% и составил 342 162 кв.м, тогда как количество предложений снизилось на 9,84%, до 1 539 единиц. Это говорит о том, что на рынке аренды увеличилась средняя площадь предлагаемых объектов, особенно за счёт складских и производственных помещений.

Наиболее заметный рост предложения в аренде пришёлся на складские и производственные помещения. Объём складских площадей вырос на 203%, до 122 543 кв.м, производственных — на 184%, до 16 262 кв.м. Также вырос объём помещений универсального назначения — на 39%, до 52 017 кв.м. В то же время офисные помещения снизились по объёму предложения на 28%, а торговые — на 5%.

Ставки аренды в большинстве сегментов снизились. Средняя ставка аренды офисных помещений по городу составила 1 616 руб./кв.м/мес., что на 6,23% ниже уровня предыдущего квартала. Это говорит о корректировке рынка офисной аренды на фоне сокращения числа предложений и, вероятно, изменения качества или локационной структуры объектов.

Отдельно следует выделить офисные здания. В наблюдаемом перечне офисных зданий средняя ставка аренды выросла на 3,55%, до 1 934 руб./кв.м/мес., однако медианная ставка снизилась на 2,86%, до 1 700 руб./кв.м/мес. Это означает, что рост средней ставки обусловлен, вероятно, влиянием дорогих объектов в верхнем ценовом диапазоне, тогда как типовой уровень рынка немного снизился.

Наибольшая концентрация предложения офисных помещений в офисных зданиях наблюдается в Центральном районе — 12 468,06 кв.м и 89 предложений. Также заметные объёмы приходятся на Вторую Речку — 5 786,80 кв.м, Эгершельд — 2 115,20 кв.м. Средние ставки выше всего зафиксированы в районах Третья Рабочая, Фадеева, Гайдамак и Центр, однако по ряду районов выборка ограничена, поэтому отдельные значения могут быть нестабильными.

Сегмент аренды торговых помещений также показал снижение ставок. Средняя ставка по городу составила 2 059 руб./кв.м/мес., что на 4,06% ниже предыдущего квартала. В торговых центрах средняя ставка снизилась незначительно — на 1,26%, до 2 381 руб./кв.м/мес., при этом медиана снизилась более существенно — на 15,67%, до 2 049 руб./кв.м/мес. Это указывает на смещение предложения в сторону более доступных ставок либо на снижение арендных ожиданий по части объектов.

Объём свободных площадей в торговых центрах вырос на 6,66% и составил 27 419,90 кв.м. При одновременном снижении медианной ставки это может указывать на рост конкуренции между арендодателями торговых площадей и необходимость более гибкой ценовой политики.

Складская аренда показала резкое снижение средней ставки — на 41,98%, до 708 руб./кв.м/мес. При этом объём предложения складских помещений вырос более чем в три раза. Такое сочетание указывает на расширение предложения, в том числе за счёт объектов более низкого ценового уровня, крупных площадей или объектов с менее качественными характеристиками. Поэтому снижение ставки может отражать не только ценовую коррекцию, но и изменение структуры предложения.

Производственные помещения в аренду также подешевели. Средняя ставка снизилась на 40,55%, до 673 руб./кв.м/мес. При этом объём предложения вырос на 184%, а количество предложений — на 70%. Это говорит о существенном расширении предложения в производственном сегменте и возврате ставок к более умеренным значениям после завышенного уровня 1 квартала.

Помещения универсального назначения в аренде снизились по средней ставке на 10,66%, до 1 328 руб./кв.м/мес. При этом объём предложения вырос на 39%, а количество предложений — на 20,08%. Рост предложения на фоне снижения ставки говорит о повышении конкуренции в сегменте и более гибком поведении арендодателей.

Рынок земельных участков характеризуется высокой волатильностью показателей. В сегменте участков под коммерческое строительство средняя цена выросла на 3,51%, до 3,188 млн. руб./сотка. Медиана при этом выросла значительно сильнее — на 49,53%, до 3,231 млн. руб./сотка. Это говорит о смещении основной части предложения в более дорогой ценовой диапазон либо об уходе с рынка части дешёвых предложений.

Наиболее дорогие участки под коммерческое строительство представлены в районах Эгершельд, Первая Речка, Центр, Окатовая, Баляева, о. Русский и Патрокл. Максимальная цена в выборке достигает 8,844 млн. руб./сотка в Центральном районе. При этом разброс цен очень велик: минимальная цена составляет 125 714 руб./сотка, что указывает на существенную неоднородность объектов по назначению, локации, градостроительному потенциалу и инженерной обеспеченности.

Земельные участки под ИЖС во Владивостоке показали заметное снижение средней цены — на 32,12%, до 1,510 млн. руб./сотка. Медиана также снизилась на 30,70%, до 1,284 млн. руб./сотка. Это свидетельствует о реальном снижении центрального ценового уровня, а не только об искажении средней цены отдельными объектами.

В пригороде Владивостока участки под ИЖС также подешевели, но менее резко. Средняя цена снизилась на 13,41%, до 574 642 руб./сотка, медиана — на 13,53%, до 521 441 руб./сотка. Таким образом, пригородный рынок ИЖС остаётся значительно дешевле городского, но также демонстрирует корректировку вниз.

Дачные земельные участки во Владивостоке показали снижение средней цены на 34,49%, до 1,112 млн. руб./сотка. В пригороде снижение составило 9,27%, до 442 687 руб./сотка. При этом медианная цена дачных участков в пригороде снизилась на 21,28%, что указывает на более заметную коррекцию типового уровня цен, чем показывает средняя величина.

Участки под садоводство и огородничество в районах Владивостока снизились в цене на 34,72%, до 785 627 руб./сотка. Медиана снизилась на 38,11%, до 660 366 руб./сотка. В пригороде снижение было умеренным: средняя цена уменьшилась на 4,48%, до 290 371 руб./сотка, однако медиана выросла на 7,65%, до 400 000 руб./сотка. Это говорит о том, что пригородный сегмент садоводства более устойчив, а снижение средней цены могло быть вызвано появлением дешёвых предложений.

По земельным участкам сельскохозяйственного назначения в Приморском крае средняя цена составила 20 311 руб./сотка. Максимальные значения зафиксированы в Надеждинском, Хасанском, Михайловском и Пограничном районах, а наибольший объём предложения по площади приходится на Октябрьский, Ханкайский, Спасский, Михайловский, Хасанский и Надеждинский районы.

Главный общий вывод состоит в том, что во 2 квартале 2026 года рынок нежилой недвижимости Владивостока находился в фазе разнонаправленной корректировки. В сегменте аренды наблюдается рост объёма предложения при снижении ставок в большинстве категорий, особенно в складском и производственном сегментах. В сегменте продаж общий объём по площади стабилен, количество объектов выросло, но денежный объём снизился, что указывает на изменение структуры предложения в сторону менее дорогих объектов или сегментов.

Для рынка характерна высокая чувствительность средних показателей к единичным объектам, особенно в сегментах с малым количеством предложений. Поэтому при интерпретации данных целесообразно использовать не только средние значения, но и медианные показатели, а также учитывать количество объектов и объём выборки по каждому району и типу недвижимости.

Наиболее устойчивыми сегментами выглядят продажа офисных помещений и аренда торговых помещений в целом по городу, где изменения цен и ставок относительно умеренные. Наиболее волатильными сегментами являются продажа складских помещений, продажа торговых помещений в ТЦ, аренда складских и производственных помещений, а также отдельные категории земельных участков.

С практической точки зрения рынок аренды во 2 квартале 2026 года стал более благоприятным для арендаторов, особенно в сегментах складских, производственных помещений и ПУН, где выросло предложение и снизились ставки. Для арендодателей это означает усиление конкуренции и необходимость более гибкого подхода к ставкам, условиям аренды и качеству предложения.

Рынок продаж, напротив, требует более детального анализа по каждому объекту, поскольку усреднённые показатели не всегда отражают реальную динамику. В ряде сегментов рост или падение средней цены вызваны изменением состава выборки, а не устойчивым рыночным трендом. Особенно это касается складских, производственных помещений, торговых помещений в ТЦ и земельных участков.

Итоговая оценка рынка: во 2 квартале 2026 года рынок нежилых помещений и земельных участков г. Владивостока сохраняет активность, но находится в состоянии структурной перенастройки. Рост количества предложений при снижении совокупной стоимости продаж, увеличение арендных площадей при снижении ставок и высокая волатильность земельного сегмента указывают на осторожное поведение участников рынка и повышение роли качества, локации и функциональности объектов при формировании цены.

Полную версию Обзора можно заказать по e-mail dsn2001@mail.ru